CDAC : obtenir votre autorisation d’exploitation commerciale

Ce qu’est une autorisation d’exploitation commerciale

L’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) est le feu vert administratif sans lequel une surface de vente d’une certaine taille ne peut ni ouvrir, ni s’agrandir. Elle est délivrée par la Commission départementale d’aménagement commercial du département d’implantation, la CDAC, que préside le préfet ou son représentant.

Depuis la loi Pinel de 2014, la procédure dépend de la nature des travaux. Si le projet nécessite un permis de construire, la demande d’AEC est déposée avec lui en mairie : la CDAC rend alors un avis, et le permis accordé vaut autorisation d’exploitation commerciale. Sans permis de construire, la CDAC est saisie directement par le porteur de projet et rend une décision.

Quels projets sont soumis à la CDAC

Le code de commerce fixe des seuils, en surface de vente, au-delà desquels l’autorisation devient obligatoire :

• Création d’un magasin ou d’un ensemble commercial de plus de 1 000 m² de surface de vente.
• Extension d’un magasin ou d’un ensemble commercial ayant déjà atteint 1 000 m², ou devant les dépasser par l’extension.
• Changement de secteur d’activité d’un commerce de plus de 2 000 m² — seuil ramené à 1 000 m² lorsque la nouvelle activité est à dominante alimentaire.
• Réouverture d’un magasin de plus de 2 500 m² fermé depuis plus de trois ans.
• Création ou extension d’un point permanent de retrait par la clientèle d’achats au détail commandés par voie électronique, communément appelé drive.

Dans les communes de moins de 20 000 habitants, le maire ou le président de l’intercommunalité peut en outre saisir la CDAC pour un projet compris entre 300 et 1 000 m². Cette saisine reste facultative, mais elle est régulièrement utilisée.

• CréationTout nouveau magasin, ensemble commercial ou drive dont la surface de vente dépasse 1 000 m².
  > 1 000 m²
• ExtensionAgrandissement portant la surface de vente au-delà de 1 000 m², ou de plus de 1 000 m² pour un magasin déjà soumis.
  > 1 000 m² cumulés
• Changement de secteurPassage d’un secteur d’activité à l’autre pour une surface de plus de 2 000 m², ou 1 000 m² si le nouveau secteur est alimentaire.
  > 2 000 m² (1 000 m² alimentaire)
• RéouvertureRemise en exploitation d’un magasin de plus de 2 500 m² fermé depuis plus de trois ans.
  fermé > 3 ans

Sur quoi la commission se prononce

La CDAC n’examine pas l’opportunité commerciale du projet : elle n’a pas à apprécier s’il sera rentable ni s’il fera concurrence à tel ou tel commerce. Elle se prononce sur ses effets au regard de trois critères fixés par le code de commerce :

• L’aménagement du territoire — localisation du projet, consommation d’espace, effets sur l’animation de la vie urbaine et sur les flux de transport, accessibilité.
• Le développement durable — qualité environnementale, insertion paysagère et architecturale, gestion des déchets et des ressources, performance énergétique.
• La protection des consommateurs — accessibilité de l’offre, contribution à la revitalisation du tissu commercial, risques naturels et technologiques.

Depuis la loi ELAN, la commission apprécie également la contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial des centres-villes, et l’analyse d’impact jointe au dossier doit démontrer qu’aucune friche existante ne permettrait de l’accueillir. Depuis la loi Climat et Résilience, un projet qui artificialise des sols est en principe refusé, sauf dérogation encadrée — et au-delà de 10 000 m², seule une artificialisation de 999 m² de surface de vente au plus reste possible, en une fois.

Comment la commission décide

La CDAC réunit sept élus du territoire — dont le maire de la commune d’implantation, le président de l’intercommunalité et le représentant du SCoT — et quatre personnalités qualifiées en matière de consommation, de développement durable et d’aménagement du territoire.

La commission ne peut délibérer que si la majorité de ses membres est présente. Elle vote à bulletins nominatifs, et le projet n’est autorisé que s’il recueille la majorité absolue des membres présents. Le sens du vote de chacun figure dans l’avis motivé, ce qui rend la lecture d’une décision très instructive pour la suite.

La CDAC dispose de deux mois à compter de la réception du dossier complet pour se prononcer. C’est ce délai — et le travail de complétude qui le précède — que nous sécurisons.

Comment nous menons un dossier

Notre intervention suit cinq phases, dont la dernière est optionnelle :

• Cadrage et diagnostic préalable. Analyse de la faisabilité du projet au regard du SCoT, du PLU et des critères de l’article L. 752-6 ; identification des pièces requises ; calendrier prévisionnel ; réunion de cadrage avec le maître d’ouvrage, l’architecte et les bureaux d’études.
• Rédaction. Présentation du demandeur et du projet, cartes et plans, effets du projet en matière d’aménagement du territoire, de développement durable, de protection du consommateur et en matière sociale. Le dossier est mis en page à la charte graphique de l’enseigne.
• Montage administratif et suivi de l’instruction. Compilation du dossier selon les exigences réglementaires, assistance au dépôt, gestion des échanges avec la préfecture et réponse aux demandes de pièces jusqu’au récépissé de dossier complet.
• Préparation de la séance. Support de présentation, analyse du rapport de la DDT, préparation des éléments de langage et des réponses aux questions pressenties des membres de la commission.
• Accompagnement à l’audition, en option : présence et assistance le jour du passage en CDAC.

L’analyse d’impact est réalisée par un autre organisme habilité, indépendant de celui qui monte le dossier : lorsque nous avons en charge votre dossier CDAC, nous ne pouvons pas la produire nous-mêmes. Les études techniques très spécialisées — faune et flore, par exemple — sont confiées à des bureaux d’études partenaires lorsque le projet l’exige.

En 2025, 90 % de nos dossiers ont été enregistrés par les préfectures sans demande de complétude, et 96 % ont obtenu l’autorisation.

Questions fréquentes

Mon projet doit-il passer en CDAC ?

Oui dès que vous êtes dans un ensemble commercial ou dès que la surface de vente dépasse 1 000 m² : création ou extension d’un magasin ou d’un ensemble commercial, et changement de secteur d’activité au-delà de 2 000 m² (1 000 m² si la nouvelle activité est alimentaire). La création ou l’extension d’un drive y est aussi soumise, de même que la réouverture d’un magasin de plus de 2 500 m² fermé depuis trois ans. Dans les communes de moins de 20 000 habitants, le conseil municipal peut saisir la CDAC dès 300 m². Depuis la loi du 26 mai 2026, certains transferts de surfaces au sein d’un même ensemble commercial en sont dispensés.

Combien de temps dure la procédure ?

La commission se prononce dans les deux mois qui suivent l’enregistrement du dossier complet. Sans réponse dans ce délai, l’avis ou la décision est réputé tacite. Il faut y ajouter le temps de montage du dossier, deux à cinq semaines au cabinet. En cas de recours, comptez ensuite un mois pour saisir la CNAC, puis environ quatre mois d’instruction.

Avis ou décision de la CDAC : quelle différence ?

Lorsque le projet nécessite un permis de construire, la CDAC rend un avis, et c’est le permis qui vaut autorisation d’exploitation commerciale. Sans permis de construire, elle rend une décision. Dans les deux cas, toute contestation passe par la CNAC.

Sur quels critères la commission se prononce-t-elle ?

Sur les trois critères de l’article L.752-6 du code de commerce :

• l’aménagement du territoire : localisation, effet sur l’animation des centres-villes, flux de transport, consommation d’espace ;
• le développement durable : qualité environnementale, insertion paysagère, imperméabilisation des sols ;
• la protection des consommateurs.

Depuis la loi Climat et Résilience, un projet qui artificialise des sols n’est autorisable que par dérogation, et aucune dérogation n’est possible au-delà de 10 000 m² de surface de vente.

Combien de temps l’autorisation reste-t-elle valable ?

Sans permis de construire, trois ans à compter de la notification. Avec un permis valant AEC obtenu depuis le 1er janvier 2025, un an après le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux (DAACT), dans la limite de sept ans après le permis devenu définitif. Pour les permis plus anciens, la durée dépend de la surface de vente (3, 5 ou 7 ans) et des prorogations COVID. Notre note d’information détaille chaque cas.