Analyse d’impact loi ELAN : elle accompagne le dossier CDAC

Une pièce obligatoire du dossier CDAC

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, toute demande d’autorisation d’exploitation commerciale doit comporter une analyse d’impact. Ce n’est pas une étude de marché ni un argumentaire commercial : c’est un document réglementaire dont le contenu est fixé par le code de commerce, et qui doit être établi par un organisme indépendant habilité par le préfet du département.

TR Optima Conseil est habilité dans l’ensemble des départements français. Cette habilitation, délivrée pour cinq ans, a été renouvelée.

Ce que l’analyse doit démontrer

L’analyse d’impact évalue les effets du projet sur son territoire. Elle décrit la zone de chalandise, sa population et son évolution, sa desserte routière, cycliste, piétonne et en transports collectifs, et l’environnement proche du projet : commerces existants, locaux vacants, équipements publics, zones d’habitat.

Elle doit ensuite mesurer les effets attendus sur trois plans :

• l’emploi, créé et éventuellement détruit ;
• l’animation urbaine et le commerce de centre-ville, avec une attention particulière aux communes engagées dans une opération de revitalisation de territoire ;
• la consommation d’espace et l’artificialisation des sols, devenue un critère déterminant depuis la loi Climat et Résilience.

Pourquoi l’indépendance de l’organisme compte

L’habilitation préfectorale garantit que l’analyse est établie par un tiers, selon une méthode et un contenu normés. La commission s’y réfère directement : une analyse faible, incomplète ou datée fragilise tout le dossier, quelle que soit la qualité du projet.

À l’inverse, une analyse solide anticipe les objections. Elle est pour nous l’occasion de repérer, avant le dépôt, les points sur lesquels la commission risque de buter — et de les traiter dans le projet plutôt que de les subir en séance.

Comment nous la réalisons

• Cadrage. Identification des pièces requises, calendrier prévisionnel, réunion avec le maître d’ouvrage et ses partenaires.
• Zone de chalandise. Sa délimitation s’appuie sur plus de vingt ans d’expérience.
• Déplacement sur site. Relevé de terrain du projet et des centres-villes de la zone de chalandise : c’est là que se fait le recensement des friches et de la vacance commerciale de la commune d’implantation et de l’ensemble des communes limitrophes intégrées à la zone de chalandise.
• Échanges avec les acteurs locaux. Notamment les chargés de mission Petites villes de demain ou Action cœur de ville, pour affiner les taux de vacance commerciale au plus près de la réalité et mener le test anti-friche.
• Mesure de l’impact économique. Chiffrage à partir des données de la CCI, selon une méthodologie validée par l’ensemble des préfectures du territoire national.
• Rédaction conforme à l’article R. 752-6-1 — cartes superposant commune, intercommunalité et zone de chalandise, population et son évolution, desserte, pôles commerciaux, friches, zones d’habitat, opérations de revitalisation — avec, pour chaque information, sa source et pour chaque calcul, sa méthode. Traitement du décret du 13 octobre 2022 sur l’artificialisation des sols.
• Suivi de l’instruction jusqu’au récépissé de dossier complet.
• Préparation de la séance : analyse du rapport de la DDT et préparation des réponses aux questions pressenties.

Nous fournissons l’analyse seule, en complément d’un dossier CDAC monté par ailleurs : elle doit être réalisée par un organisme indépendant de celui qui constitue le dossier. Elle est mise en page à la charte graphique de l’enseigne.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que l’analyse d’impact ?

Depuis la loi ELAN de 2018, toute demande d’autorisation d’exploitation commerciale comporte une analyse d’impact (article L.752-6, III, du code de commerce). Elle évalue les effets du projet sur l’animation et le développement économique du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’intercommunalité, ainsi que sur l’emploi.

Qui peut la réaliser ?

Un organisme indépendant, habilité par le préfet du département d’implantation. TR Optima Conseil est habilité dans toutes les préfectures de France.

Que doit-elle démontrer ?

Outre les effets du projet sur les centres-villes et l’emploi, elle doit démontrer qu’aucune friche existante en centre-ville ne permet d’accueillir le projet. À défaut de friche en centre-ville, elle doit démontrer qu’aucune friche en périphérie ne le permet non plus.

Tous les projets sont-ils concernés ?

Oui : toute demande d’autorisation d’exploitation commerciale doit comporter une analyse d’impact, quelle que soit la nature du projet (création, extension, drive, changement de secteur).

Peut-on commander l’analyse d’impact seule ?

Oui. Nous la réalisons aussi lorsque le dossier CDAC est monté par le porteur de projet ou par un autre conseil : elle reste une pièce distincte, signée par l’organisme habilité. La réglementation interdit au même cabinet de réaliser le dossier CDAC et l’analyse d’impact. Il faut donc deux cabinets.