Les études qui préparent et sécurisent un projet commercial

Pourquoi des études avant le dossier

La commission ne se contente pas d’affirmations. Elle attend des chiffres sur le trafic généré, des données sur la zone de chalandise, une lecture précise du SCoT et du PLU, et de plus en plus souvent une caractérisation du sol au regard de l’artificialisation. Selon le projet, une ou plusieurs de ces études sont exigibles, ou simplement décisives.

Nous les réalisons en amont du dossier, ou en parallèle, avec la même équipe. Chacune comprend le cadrage avec le maître d’ouvrage, la production, le suivi de l’instruction et la préparation des réponses aux questions de la commission.

Les quatre études

Étude de marché

Zone de chalandise, profil de la population, concurrence, potentiel de consommation et chiffre d’affaires prévisionnel à trois ans. C’est l’étude qui dit si le projet a une clientèle. Lire la fiche.

Audit urbanistique

Faisabilité du projet au regard du SCoT, du PLU et de la réglementation de l’urbanisme commercial ; historique des droits commerciaux du site ; consultation de la préfecture si nécessaire. L’étude à mener avant d’engager tout le reste. Lire la fiche.

Étude de trafic

Comptages sur une semaine et aux heures de pointe du vendredi soir et du samedi matin, trafic généré par le projet, capacité des carrefours avant et après, propositions d’aménagement. La pièce que les commissions demandent le plus souvent en complément. Lire la fiche.

Étude fonctionnelle des sols

Diagnostic pédo-biologique et analyses en laboratoire pour déterminer le caractère artificialisé ou non du terrain, et préconisations sur l’eau, les espaces verts et les plantations. Lire la fiche.

Délais

De deux à six semaines selon la nature de l’étude, le cadrage compris. Nous les planifions avec le calendrier du dossier CDAC pour qu’elles soient prêtes au dépôt.

Questions fréquentes

Quelles études faut-il pour un dossier CDAC ?

Cela dépend du projet. L’analyse d’impact est obligatoire. L’étude de trafic, l’étude de marché, l’audit urbanistique ou l’étude des sols sont souvent nécessaires pour répondre aux critères de la commission : flux de transport, insertion du projet, consommation d’espace. Nous vous indiquons sous 48 heures celles qui sont utiles et celles qui sont exigibles.

Par quelle étude commencer ?

Par l’audit urbanistique. Il vérifie que le projet est compatible avec le SCoT, le PLU et le document d’aménagement artisanal, commercial et logistique (DAACL) avant d’engager les autres études.

À quoi sert l’étude fonctionnelle des sols ?

À établir, par un diagnostic pédo-biologique et des analyses en laboratoire, si le terrain est artificialisé ou non au sens de la loi Climat et Résilience. Un projet qui artificialise des sols n’est autorisable en CDAC que par dérogation : le résultat de l’étude peut décider du sort du dossier.

Que mesure une étude de trafic ?

Les flux actuels, par des comptages sur une semaine et aux heures de pointe, puis les flux générés par le projet et la capacité des accès et des carrefours à les absorber. La CDAC examine l’effet du projet sur les flux de transport : l’étude en apporte la démonstration chiffrée.

Peut-on commander une étude sans dossier CDAC ?

Oui. Une étude de marché permet aussi de valider un emplacement ou d’établir l’intérêt à agir en CNAC. Un audit urbanistique vérifie la faisabilité d’un projet avant l’achat du terrain. Délai : deux à six semaines selon l’étude.